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20206/6

キャッシュフロー投資

融資を受ける場合は、キャッシュフロー投資が賃貸経営としては、王道になります。

キャッシュフローがでないと賃貸経営が成り立たないからです。

単純な理屈です。

現金投資で行う場合は、区分投資、築古戸建投資法も有効です。
年収の低い人は、現金投資で信用をアップできるからです。

築古木造アパートを融資を引いてキャッシュフローを出すのは、融資年数を伸ばすしかありません。

築古木造アパートは多くの方がトライされていますが、私から見るととても難易度の高い投資法といえます。

それだけ、複数棟を取得していくには銀行融資が難しくなるからです。

さて、キャッシュフロー投資は、王道ではありますが、いつでもできるかというとそうでもありません。

収益不動産の価格は、

融資が緩和  =物件価格 上昇
融資が引き締め=物件価格 下落

それに反して、
物件価格上昇時でも下落時にも
家賃は、あまり変わりません。

この意味がわかりますか?

つまり、融資引き締め=キャッシュフロー投資がやりやすいということです。

そう、矛盾してみえますね。

融資があまり出ない時期の方がキャッシュフロー投資がしやすいのです。

そして融資が緩和されている時は物件価格が上がっても家賃が上がらない。
そのため、キャッシュフロー投資にあう物件が少ない!ということになります。

融資が緩和されると通常インフレになります。

インフレ時代には、どうするのか?

結論からいうと、融資を受けて拡大するのであれば、キャッシュフロー+キャピタル(売却益)の両方で利益を確保するしかありません。

つまり、売却を視野に入れた物件取得が何よりも重要になります。

確実に売れるエリアで物件を購入すること。
そうすると、都心エリアが中心になります。
地方でキャピタルの取れないエリアは、避けるようにしましょう。

また、現金投資が脚光を浴びるでしょう。
都心区分を現金で購入すれば返済リスクがなく、値上がり益が期待できるからです。

投資法も時代にあわせて変えるのが、賃貸経営に必要な力となります。

キャッシュフローだけの投資しか知らないと

 ・物件が買えない
 ・買えたとしても儲からない、売却できない

などの可能性が増します。

時代や環境にあわせて投資法を変える柔軟性も必要です。

いま私が注目している投資法がFX SUITの3すくみという資産運用です。
賃貸経営による収益(不労所得)と同じで、毎月運用額の15%を得ることができるというもので、不動産は物件選びや満室を作らなければいけないのに対し、3すくみは最初の簡単な設定のみで行えるので、FX初心者でも運用しやすくこれから資産運用・投資を始める方におすすめです。

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